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减量化过程中,拆迁补偿分配比例约定是否有效?

发布时间:2020-04-29 来源: 作者: 浏览量:0

一、案情介绍
案外人上海某畜禽有限公司将浦东三墩镇周家码头车站东处62幢房屋及26万多平方米空地出租给原告,租赁期限从2006年11月15日至2021年10月15日止,允许招商、转租。
2014年5月28日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《空地租赁合同》,原告将从案外人处租赁的房屋及空地划出部分租赁给被告,房屋有产权登记,系合法建筑,租赁期限从2014年5月28日至2021年5月15日止。合同第13条约定:“租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,甲乙双方互不补偿,甲方提前通知乙方,乙方保证按政府规定时间搬迁完毕。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续,补偿费35%归甲方、65%归乙方(原产权房1468平方米补偿费归案外人)。未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方”。原告与另外数十家次承租人签订了类似转租合同。事后,被告对涉案房屋进行改建、扩建,又在空地上新建了许多房屋,均系违法建筑。
2018年4月11日,上海市浦东新区惠南镇人民政府与被告签订《上海市浦东新区惠南镇土地减量化非居民企业清拆奖扶协议》,除对原有1468平方米产权房补偿外,还对被告的违法建筑按评估价50%补偿,总计给予被告清拆奖扶款近460万元。被告已全额领取。原告向被告索要按合同约定的35%补偿款,被告予以拒绝,其他数十家也是如此。原告将数十家一起告上浦东法院,提出二项诉讼请求,一是请求支付所欠租金,二是请求按合同约定支付35%补偿款。
二、被告是否应当依约支付原告35%补偿款
1、合同有效,还是无效?
如果双方签订的租赁合同无效,双方对补偿款分配比例的约定也属无效。根据《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。在本案中,原告并无实际损失,如果合同无效的话,原告亦没有理由向被告主张损失赔偿。
被告承租后,因为涉案房屋年久失修,被告对涉案房屋进行改建、扩建,并在空地上新建房屋,都未进行合法审批,系违法建筑。并且,被告也对外转租给数家使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。原告与被告签订的《空地租赁合同》是否有效?法院认为合同有效。理由是:转租经出租人同意;系争房地登记为集体土地,但用途是养殖,被告承租其中的部分空地从事的仍是生产经营;双方签订的空地租赁合同为双方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,故租赁合同有效。这里有一点法院没有提到,但可以作为理由:双方在签订租赁合同时,转租的房屋都有合法登记手续,双方对租赁标的进行了明确约定,合同依法成立,合法有效。对于之后被告改建、扩建、新建的行为,虽然原告和案外人可能默许,但并未包含在合同内容中,不应影响合同效力。
2、是否构成格式条款?
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。合同均由原告自行预先拟定,原告与数十家签订有“补偿费35%归甲方65%归乙方”条款的合同,并且在订立合同时不容商量,要租就签,不租就走人,所以数十家都不得不签署有此“霸王条款”的合同。故而,可以认为该条款系格式条款。且原告免除其责任、加重被告责任、排除被告主要权利,依法应当认定该条款无效。但法院好像故意回避这个问题,不作回应,可能并不认为系格式条款。
3、合同条款理解产生歧义,可否作出有利于被告解释?
首先,根据合同13条规定,租赁期间,如遇政府动迁和不可抗力因素,甲乙双方互不补偿,甲方提前通知乙方,乙方保证按政府规定时间搬迁完毕。双方已有明确约定,政府动迁时互不补偿,这是基本前提,被告没有合同义务要对原告进行补偿。
其次,合同13条规定,政府动迁单位对乙方补偿款由甲方办理相关手续,补偿费35%归甲方65%归乙方。这里所附前提条件是,由原告办理相关手续,以后才能分得补偿款,但原告并未参与办理相关手续,亦未起到任何作用,且被告的补偿只是部分补偿,原告主张分得补偿款,不符合合同约定的前提条件。
再次,补偿费范围约定不明。补偿费中包含许多项目,合同约定只归上海某畜禽有限公司原产权房1468平方米的补偿款,其中又有部分作为被告的补偿了。双方对补偿费范围未作明确约定,无法实际操作。
最后,约定按比例分享补偿款,系原告当时表示将来可按有证房屋进行拆迁补偿。减量化补偿是对拆除违法建筑的补偿,评估与补偿标准均不同于政府拆迁,实际只是按评估价50%进行补偿,不符合合同约定的分享补偿费的条件。
法院只是将最后一点意见一笔带过,认为解释相对较为合理。
4、政府之前参与清场,已经处理完毕,法院是否可以再处理?
涉案园区生产企业有50多户,工人估计有千余人。政府在减量化过程中,为了能顺利清场,遵循“谁投资,谁受益”原则,直接与被告等诸多租户协商解决。在当地政府力推下,所有租户与政府很快签订协议,同意退出,政府也依约支付了补偿款。原告曾试图将被告及其他承租人的补偿款截留下来,但政府对其请求并未准许,政府的态度非常明确,就是“谁投资,谁受益”。如果原告认为与被告签订的合同约定有效,事后可以再另行起诉。正是因为政府做事果断,才在很短时间内,将现场清理干净。政府的做法是否属于干涉民事经济纠纷呢?可以作出否定回答。政府的做法符合民法的公平原则,也符合社会公共利益的需要,可能并无不妥。从减量化补偿项目来看,均是对被告添置的建筑物、装修、附属设施的补偿,且只是部分补偿,被告有350多万的损失未得到补偿,损失巨大。原告在转租过程中,每年只需向上海某畜禽有限公司支付85万元租金。作为转租人,其每年收取的租金可达数百万元,收入相当稳定且可观,且无需太多投入。被告本身损失没有得到全部补偿,还要将自己应得的部分补偿再分35%给原告,原告作为转租方本身没有任何损失,还要从被告处分得补偿,这明显扩大了被告的损失,显然有失公平。虽然法院最终判决时,并未表明由政府已作处理,他们不应再作处理的说明,但应该有这样的一些重要因素在里面,这也是法律效果、社会效果相统一的要求。
5、本案涉及减量化,双方约定分享补偿款条件未成就。
根据合同约定,被告承租系争空地后,用于生产经营,若遇政府动迁和不可抗力因素而搬迁,动迁单位给予的补偿费,由原、被告按比例分享。法院认为,土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦,拆除相关建筑后给予一定补偿。被告在集体土地上搭建建筑物等,未经规划土地部门批准许可,在土地减量化过程中拆除,并按评估总价的50%获得补偿,在性质、起因、标准等方面,均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。综上,现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素,双方约定的条件未成就,要求支付补偿款的请求依据不足,本院难以支持。
对土地减量化再作补充说明一下。上海市建设用地规模接近极限,土地供需矛盾突出,并且存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率低等问题,为了推动产业升级和土地集约利用,结合上海市的规划,政府将部分零星和低效能工业用地置换成其他用地,从而实现上海总体建设用地的平衡与可持续发展,这就是上海工业用地减量化的由来。根据上海市政府《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出的总体要求是,全面贯彻落实党的十八大,十八届二中、三中全会和中央城镇化工作会议精神,以提高经济发展质量和效益为中心,以盘活存量土地为重点,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的政策保障作用,深化土地利用制度改革,按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本要求,严格控制建设用地规模,逐年减少新增建设用地,大力促进存量建设用地盘活利用,提升土地资源配置效率,进一步提高土地利用质量,以土地利用方式转变促进经济转型升级。从本质上讲,工业用地减量化的最终目的是提高经济发展质量和效益,可以将此理解为广义上的“为了公共利益的需要”,与征收相似,但法院认为两者不同。根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》规定,对违法建筑、超过临时期限的临时建筑,不予补偿。如果两者等同的话,政府可以对被告的违法建筑不作任何补偿。

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