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关于我国土地银行发展的运营模式与案例研究

时间:2017-06-12 17:36 来源:神州土地网 作者:佚名 浏览量:9131 []

  土地银行的实质是把银行的运营模式引入土地流转经营里来,把零散的土地集中起来,化零为整再租给有需要的企业或种植大户,实现规模经营的目的。

  1、土地银行概述

  土地银行概念是指主要经营土地的存贷业务和有关金融服务,对土地进行储备、开发、供应和发行土地债券或出售土地抵押贷款服务的中介组织。土地银行概念源于国外,国外土地银行是为土地开发利用事业服务的金融机构,主要业务为提供土地抵押贷款和发行土地债券,主要服务目标物为农地。土地银行的实质是把银行的运营模式引入土地流转经营里来,把零散的土地集中起来,化零为整再租给有需要的企业或种植大户,实现规模经营的目的。

  我国农村土地银行是参与土地市场管理的机构,是由中介机构根据地理位置、土地肥沃程度、升职潜力等,对农户的土地确定一个比较合理的存储价格;农户在自愿的基础上将土地定期存入土地银行;土地银行将农户存入的土地进行适当打包、整合或适度改造,在维持基本农业用地用途不变的情况下贷给其他土地需求者如农业企业、种养殖大户等,土地需求者向土地银行支付土地存储价值、整理开发价值以及两者之和的同期贷款利息,银行再把存储价值兑现给农户。

  农村土地银行在我国尚处于探索发展阶段,有些地区进行了实践探索,各地名称不同,如土地信用合作社、土地流转合作社、土地存贷合作社等。

  2、我国土地银行的典型运作模式

  一是土地信用合作社。是由地方政府主导推动,村领导担任基层社的负责人,通过政府行政审批而设立,旨在盘活农村土地资源、规范农村土地流转市场的中介组织。如宁夏平罗模式、河南省光山县江湾村模式、四川彭州模式等都属于该类。

  二是农发行改建模式。是指在农业发展银行里设置农地使用权抵押贷款部,在农村信用社设置农地使用权抵押贷款办理处,农民可以在农地使用权抵押贷款办理处提出申请, 然后农村信用社对农户提出的申请进行审核评估, 达到贷款标准以后上报农业发展银行, 农业发展银行通过农村信用社发放贷款给农户。河南临颍土地银行属于此类,目前该模式市场化程度较高,后面会做重点详细介绍。

  三是银行机构业务延伸模式。是由国家银监会核准,除具备一般商业银行如存款、储蓄、放款、汇兑等功能外,同时也是在为新农村建设服务的基础之上,办理一切与土地存贷及与土地有关的长期信用业务的金融机构。上海汉和土地银行属于这种模式。

  3、典型案例

  宁夏平罗模式

  2006 年,宁夏平罗县为了规范土地流转,推动农业规模化经营和集约化生产,开展土地信用合作社试点。土地信用合作社的性质为集体所有制的企业法人,通过搭建土地出租平台,有效利用闲散土地和欲流转土地,解决土地撂荒问题,增加集体积累和农民收入,使农村土地资源得到最大化利用。

  平罗县土地信用合作社的运营模式:

  在农户自愿的基础上,农户承包的土地经营权不变,土地信用社集中收取农户的土地,此时的土地属于托管的状态,并确定托管的时限,一般情况下,土地按片划分,片内土地的托管年限一致。

  为了保障农户的利益,土地信用社需要支付存地农户的补偿,并根据存入土地的年限和最终的收益给予其利润分成。存入的土地按片贷出去,并根据片内土地的存地期限,确定贷地的时限,以保证土地能在时限内及时还归农户。

  对于存入的土地,原则上批租给需要的农业大户或者种田能手,有时也会租给乡镇企业,以实现规模经营,贷地方需要支付租金,两个租金之间的差额归土地信用社所有,用于村级公共设施和信用社自身的发展;对于集体或农民入股的非农业用地,经土地主管部门批准,可以依法转为建设用地,用于金融、合作等来发展二、三产业和公益事业。目前没有开展金融业务。


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