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温州现最严土地拍卖“新规” 业内:抑制楼市过热

时间:2017-05-31 08:35 来源:温州网 作者:佚名 浏览量:9737 []
 

  日前,市区一宗位于茶山的77亩的组合商住地块,在增价幅度、建筑高度、土地款缴纳期限等方面的规定出现明显变化。业内人士认为,本次土地“新规”的目的是为了提升土地竞拍门槛,使土地市场降温,并传递一种抑制楼市过热的信号,今后应“因地而异”。

  新挂牌地块变化多

  时隔两个月,市区土地再次挂牌出让。日前,梧田片区茶山单元F-09a、F-09d地块挂牌,将于6月28日出让。据市公共资源交易中心信息显示,该组合地块位于瓯海区茶山街道霞岙村、睦州垟村,土地用途为商住用地,占地共77亩,总建筑面积13.9万㎡,起拍总价5.5636亿元,起拍楼面价约4000元/㎡。根据出让公告、出让须知的内容显示,本次土地挂牌在增价幅度、建筑高度、土地款缴纳期限等方面出现明显变化。

  变化一:两个地块每次分别报价,各自增价幅度不得低于人民币300万元

  这意味着开发商在每轮报价时至少增价600万元,与2015年中央绿轴235亩组合地块的总加价幅度相当(6个地块各自增价幅度不得低于100万元)。此前,市区商住、住宅地块出让增价幅度一般为100万元起,仅有一些规模较大、起拍总价或单价较高的地块会采取200万元起、300万元起的增价幅度。若以楼面价计算,增价幅度达43.13元/㎡,远超过滨江商务区等地的多宗商住地块出让时的增价幅度,接近今年3月“大发”竞得的中央绿轴地块出让时的增价幅度。

  变化二:两个地块的建筑高度均为大于等于40米且小于等于80米

  按照该要求,以最常见的室内层高2.8米计算,建筑至少需达13层,无法采取“高低配”。此前,市区商住、住宅地块土地出让时,除个别地块要求建设超高层建筑限制最低高度外,普遍为限制最高高度,并未出现最低高度的限制。因此,许多开发商为增加溢价空间而采取“高层+洋房”的“高低配”形式。

  变化三:该地块要求竞得人在签订成交确认书起15个工作日内全额缴纳剩余地价款

  这意味着房企的融资难度加大、财务成本大幅提高。此前,市区多数商住、住宅地块仅要求1个月内缴纳地价款50%,3个月或6个月内全额缴纳剩余地价款,时间最短的也为1个月内全额缴纳剩余地价款,且总价不高。部分项目在竞得土地6个月左右可达到开盘条件。

  记者向有关部门咨询,上述变化也得到相关工作人员的确认。除上述变化外,该地块还要求土地成交之日起7个月内进场施工,不得分期建设,这也接近此前市区商住、住宅地块中最严格的要求,且出现频率较低。

  提升拿地门槛传递趋稳信号

  去年下半年以来,部分城市由于楼市过热开始采取调控措施,除“限购”外,许多城市也对土地市场进行调控,包括无偿建设保障房、土地“熔断”、限价抽签等。相比较而言,本次我市对土地市场的调控较为温和。

  受外围城市及房企对楼市预期的影响,今年春节以来,市区土地市场热度显著提升。3月份,中央绿轴地块、梧田塘西地块相继出让,除本土房企、已进驻温州的大牌房企外,还吸引了多家国内大牌房企首次前往我市竞价。其中,“大发”竞得的中央绿轴地块以24181元/㎡的楼面价成为近6年市区最高楼面单价。4月份,“富力”以14.51亿拿下200亩滨海园区地块,溢价率更是达到162%。此后两个月时间,市区无商住、住宅土地挂牌。

  温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚表示,本次土地“新规”主要针对目前土地市场过热现象,体现了我市积极进行自我调控,目的是提升土地竞拍门槛,使土地市场降温。其中,15个工作日内全额缴纳地价款非常考验竞拍房企的资金实力;针对目前流行的“高低配”带来的因产品结构性原因而拉高地价,限制建筑最低高度使开发商无法在地块中设置排屋、叠墅等产品,难以拉高地价;增价幅度提高在加快土地竞拍速度的同时也提高了土地竞拍门槛。

  叶维坚认为,土地竞拍规则应“因地而异”,由于本次挂牌的茶山地块并非热门地块,这样的力度比较适合,针对热门地块应进一步加强调控力度。更重要的是,对土地市场这种调控传递一种抑制楼市过热的信号,使开发商对楼市的预期趋于稳定。


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