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农村宅基地改革有望率先扩围

时间:2017-05-24 14:34 来源:海南日报 作者:佚名 浏览量:12752 []
 

  近日,记者在江西余江、安徽金寨等宅基地改革试点县采访了解到,这些地方通过有偿退出和补贴奖励等政策,已经探索出宅基地退出过程的可行路径。在保障农民利益的同时,进一步盘活了当地的土地资源。业内人士认为,综合“三块地”改革(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革)试点来看,宅基地制度改革最有可能率先在全国范围内进一步推广。2017年,农村“三块地”改革普遍进入收官前的决战阶段。

  保障

  “宅改”试点

  确保农民利益最大化

  近日,记者走进安徽省金寨县白塔畈镇刘冲村,在一个宅基地腾退复垦项目区里,农户王大国一家人正在地里播种玉米。这里原本是王大国和另外两户人家的宅基地,原有房屋建筑面积294.95平方米,三户人家均为“一户一宅”。

  在此次农村宅基地制度改革中,三家农户自愿有偿退出原有宅基地,到新的规划区居住,将原有房屋拆除后复垦为8.36亩的耕地。按照当地的制度设计,原有宅基地户主享有复垦耕地的优先承包权,因此王大国一家可以承包到三亩左右的耕地种植玉米等农作物。

  新的居住规划区在刘冲村北部,距离王大国家宅基地复垦处大约一公里。在新的规划区,记者见到一排排新建的独门独院的两层小楼,规划区内还有公园和绿地。据介绍,该居住区规划用地面积161.3亩,总建筑面积27220平方米,一期启动的建设面积43亩,安置农户60户,其中包括17户贫困户。

  “农民的建房工程由农民的建房理事会组织招标,2016年5月底开工建设,当年11月第一批60户农户入住。”白塔畈镇刘冲村村主任刘尚楼告诉记者,“这60户农户原有宅基地有偿退出进行集中整治,复垦宅基地面积100亩。扣除规划区建设用地43亩后,节约土地57亩。有偿退出补偿60户农户费用合计625万元,平均每户10.4万元。”

  王大国说,“宅改”前自己一家五口人居住在125平方米的老宅中,“宅改”后按照老宅的建筑面积得到九万元左右的补偿款,规划区的新房子建设成本约为15万元。“实际上,搬进新家只花了四五万元,还另外多了三亩的耕地。”他说。

  据了解,在金寨县的“宅改”过程中,大部分乡镇采取统规统建方式,帮助农户新建住房。每个农户只需先交三万元左右预付款,等搬入新居、腾退原宅基地后再结算补偿款和建房款,有效减轻了农民负担。全县224个村成立村民事务理事会,在宅基地管理、矛盾纠纷调处以及村庄财务管理等方面发挥协调和监督作用。

  和安徽金寨县类似,江西余江县也是全国15个农村宅基地制度改革试点县之一,2015年8月试点工作启动。当地通过各个自然村村民理事会来主导宅基地的改革工作,按照“一户一宅、多占有偿”等“有偿+无偿”相结合的方式,施行一户一宅有偿退出,一户多宅无偿退出多余宅基地部分。

  共赢

  政策组合拳令多方受益

  金寨县副县长朱宽江告诉记者,在“宅改”的制度设计过程中,金寨县将扶贫脱困、农地入市、土地流转甚至当地房地产市场的“去库存”,进行有机结合,形成一套政策组合拳。

  据介绍,当地出台“补偿+奖励”宅基地退出政策,采取无偿和有偿相结合的方式引导宅基地自愿有序退出。无偿退出方面,对一户多宅的多宅部分等三种情形实行无偿退出,乡镇可以给予适当补助。有偿退出方面,对有合法权属来源及一户一宅等五种情形,除按照分类标准给予宅基地退出和地上房屋拆除补偿外,还可享受到不同的优惠奖励政策。

  朱宽江说,由于是国家级贫困县,金寨县土地增减挂钩的节余指标可以在省域范围内有偿调剂使用,宅基地制度改革和异地扶贫、水库移民搬迁等相融合。截至目前,全县自愿申请有偿退出宅基地14476户,已实施搬迁9426户、35192人,其中在册贫困户5267户、19036人。全县已腾退复垦宅基地2.3万亩,扣除规划村庄建设自用地5000亩,新增耕地1.8万亩。

  值得一提的是,金寨县通过宅基地改革将原有宅基地一部分复垦为耕地,耕地保有量增加后,通过土地指标“增减挂钩”可以调剂增加一部分建设用地的使用指标。再通过建设用地的出让收入返还补偿给退出宅基地的农民,既缓解了当地财政压力,也能保障农民的利益。

  此外,通过探索“宅改+项目”改革试点新思路,以及政策叠加,在更大范围优化配置土地资源,显化土地级差收益,将改革试点政策与国家扶贫政策有效衔接,探索宅基地复垦腾退的建设用地指标在省城范围有偿调剂使用。

  金寨县国土资源局局长陈永开告诉记者:“目前已经在省域范围内有偿调剂了四个批次一万多亩,主要交易指标的承接地有马鞍山、滁州市、合肥市等。交易金额49.5亿元,通过宅基地退出补偿返还给农民的部分将近有14亿元。”

  陈永开介绍说,如果农民愿意进城买房,可以享受800元/平方米的优惠政策,当地县城的房价大约在4000元/平方米左右。这也是基于当前三四线城市房地产“去库存”的角度考虑。

  在江西余江县,江西省国土资源厅副厅长许建平介绍说,“宅改”启动前,余江县农村中存在一些建新不拆旧、占用耕地的现象,再加上规划不到位、监管缺失,形成大量的“空心村”。他举例说,“宅改”前余江每年农民建房违法占地达到2300亩(其中耕地100多亩),“宅改”后违法占地的数字全部清零,而且储备了10至15年的农房建设用地。

  推广

  宅基地流转

  要保证房屋的

  居住属性

  许建平说,江西省国土厅已经出台了《关于进一步加强农村宅基地管理的指导意见》,不仅如此,根据省国土厅的计划,今年下半年将全面推进全省的农村宅基地管理工作,有意将余江县的“宅改”模式在全省推广。

  记者了解到,从2016年开始,全国33个县进行征地制度改革、农村经营性建设用地入市改革和宅基地制度改革等“三块地”的改革试点,其中担负宅基地制度改革试点的15个县目前全部进入收官阶段,试点成果已经呈报上级部门进行验收和评估。

  “综合‘三块地’改革的试点工作来看,目前收效最为显著的就是宅基地制度改革,接下来最有可能大范围推广的也是宅基地制度改革。”一位同时担负“三块地”改革的试点县国土部门相关负责人告诉记者,“征地制度改革试点只有三个,经验和模式还不好总结。农地入市也尚未探索出清晰的模式,只有宅基地不仅在全国范围内体量大、影响广泛,目前也已经有多个成熟的模式可以参照。”

  中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示,从农村发展的角度来讲,宅基地过去没有市场属性,是“沉睡的资产”,农民拥有宅基地,人却在城市打工,农民拥有巨大的资产却带不来任何的财产收益。不论是政府还是基层百姓,都希望能够打破这块“坚冰”,这也是目前农村最需要盘活的一份资产。

  “不过这一步改革探索还是要小心,首先宅基地集体所有权是不能变的,但是使用权可以进行租赁,甚至占有权也可以有偿退出。”郑风田说,不论是城市房地产还是农村宅基地流转都要保证房屋的居住属性,防止炒作。


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